В Україні проводиться реформа децентралізації влади. Місцеві органи влади отримали більше ресурсів та повноважень. Найважливішим ресурсом для громад є земля, і тепер всі земельні ділянки державної власності, що розташовуються за межами населених пунктів у межах відповідних територіальних громад, в автоматичному порядку перейшли до комунальної власності за адміністративно-територіальним принципом.
При стрімкому й не всім зрозумілому механізмі передачі земель якась їх частина може загубитися або просто буде невчасно виявлена, що може призвести до несвоєчасного або нераціонального використання та управління ними з боку громади.
Щоб допомогти громадам знайти землі, які перейшли у їхню власність, та наповнити земельний банк, AGROPRAVO пропонує цифровізацію території громади, а саме: візуалізацію земельного банку та наповнення його актуальними даними з реєстрів для зручного та ефективного керування земельними ресурсами.
Візуалізація – це достатньо сильний інструмент для інформування та управління ресурсом. Візуалізація території громади дозволяє зводити у єдине ціле всі наявні дані по земельним ділянкам, ґрунтовніше їх опрацьовувати та подавати у зручному форматі на зображенні.
Особливість візуалізації земель у вигляді карти – це можливість актуалізувати її. Щойно оновлюються бази даних з реєстрів ПКК та ДРРП, оновлюється й карта. Така система дозволяє отримувати всю інформацію про сучасний фактичний стан використання земель, яка зображується візуально просто та зрозуміло.
Рис. 1. Візуалізація земельних ділянок
Механізм оцифрування та візуалізації земель громади є дієвим способом наповнення бюджету, а також дозволяє вести корисний діалог з орендарями й планувати сталий розвиток території. Після належного обліку, оформлення та оподаткування земельних ресурсів бюджет громади має зрости в середньому на 30%.
Бюджет територіальних громад. Проблеми та шляхи їх вирішення
Питання збільшення місцевого бюджету виникає у кожної територіальної громади, оскільки її основним завданням є забезпечення добробуту місцевих жителів, гідних умов праці та освіти молоді.
Головна проблема територіальних громад – це недонадходження до бюджету, причиною якого є відсутність інформації про землекористувачів на землях громади. Люди користуються землею, але кошти до місцевого бюджету надходять не повною мірою. Це й призводить до недоотримання громадою податків з цих земель, а отже до не поповнення бюджету. Такі надходження від землі відбувається різними шляхами – єдиний податок та плата за землю, ПДФО з оренди чи земельний податок.
Рис. 2. Фінансові втрати ОТГ з оренди
Надходження від користування землею забезпечує понад десяту частину всіх доходів місцевих бюджетів, більша частина з якої формується шляхом оренди державних та комунальних земель. Таким чином доходи від землі реально могли б стати великою частиною надходжень до бюджету територіальних громад.
Але як це зробити, якщо відсутня актуальна інформація по головній складовій оподаткування – земельних ділянках?
У земельному банку кожної громади можна знайти чимало недоліків, а саме: відсутність інформації про терміни оренди, низькі орендні ставки, обробіток земель без зареєстрованих договорів оренди, невідповідність площ по документах і по карті й багато що іншого.
Крім того, з 1 липня 2021 року відбулося відкриття ринку землі, а це означає, що для місцевого самоврядування створилася ще більша відповідальність по управлінню земельного банку.
До прикладу, візьмемо громаду на Сумщині, де спеціаліст AGROPRAVO в ході проекту визначив, що через відсутню інформацію про укладені договори оренди на землях площею 1 266,75 га ця громада, найімовірніше, щороку втрачає близько 926 091,23 грн. Розрахунок проводився по землях без зареєстрованих прав оренди при середньому НГО ріллі по області 35 200 грн/га та відсотку орендної плати 12% на рік.
Рис. 3. Розрахунок недоотримання коштів
Також важливим параметром при керуванні земельним банком територіальної громади стають терміни дії договорів оренди. Часто землекористувачі прострочують договори оренди на земельних ділянках, які продовжують обробляти. Здебільшого це пов’язано з некоректним обліком земель. Щоб не попадати в неприємні ситуації щодо скарг по виплатах орендної плати та продовжувати збагачувати місцевий бюджет, місцева влада повинна своєчасно контролювати закінчення договорів оренди та залучати орендарів до їх переоформлення.
До прикладу, на території сільської територіальної громади Сумської області відбувся своєчасний аудит земельного банку, під час якого було виявлено державні та комунальні землі, віддані в оренду підприємствам із закінченням термінів оренди.
Під час виконання проекту спеціалістом AGROPRAVO було виявлено 3 земельні ділянки площею 0,112 га, в яких закінчився договір оренди ще в 2020 році, та 13 договорів оренди на площі 190,68 га державних та комунальних земель, в яких закінчуються терміни оренди у 2023-2024 рр. Це дає можливість своєчасного переоформлення договорів оренди на більш привабливих умовах для територіальної громади.
Рис. 4. Приклад візуалізації терміну оренди земель
Ще одним прикладом є територіальна громада на Полтавщині. Під час проекту було виявлено 7760,5 га орендованої землі без зареєстрованого відсотка орендної плати. А деякі зареєстровані договори оренди вже не відповідають актуальному розміру орендної плати, тобто в договорі зареєстрована орендна плата в розмірі 8%, а фактично вона становить 12%. Це тягне за собою неконтрольоване стягнення орендної плати й здебільшого недонадходження коштів до місцевого бюджету.
Рис. 5. Відсоток орендної плати по орендованих землях
Рис. 6. Відсоток орендної плати земель державної та комунальної власності
Отже, аналіз та впорядкування системи обліку, а також аудит земельного банку має низку позитивних впливів на бюджет громади й завжди в довгостроковій перспективі призводить до значного зростання надходжень до бюджетів громад. Земельний аудит потрібно проводити, щоб швидко помітити й виправити юридичні помилки, які можуть призвести до втрати частини земельного банку в майбутньому. Проведення аудиту покриває потребу громади у візуалізації даних з актуальною інформацією по земельних ділянках.
Для формування аналітичних звітів про стан землекористування в розрізі земельних ділянок, їх власників та користувачів AGROPRAVO використовує інформацію реєстрів та дані земельного обліку користувачів й надає достовірні дані про площі, межі, склад угідь, конфігурацію земельних ділянок, право власності, договірні угоди ділянок й інші дані.
Ми створюємо єдиний інформаційний простір, надаючи можливість прогнозувати використання земель, передбачати надходження, обґрунтовано нараховувати земельний податок, обчислювати орендну плату, сприяти здійсненню раціональної політики у сфері формування ринку землі. Ми пропонуємо комплекс послуг з обслуговування та управління земельним банком, завдяки чому впорядковується система обліку земельного банку та надається ряд рішень з підвищення його ефективності.
AGROPRAVO – це вдалий вибір для проведення аудиту земельного банку, GIS-управління, аналізу та впорядкування структури управління та регламентації процесів, обліку земельних ділянок та моніторингу змін відомостей в державних земельних реєстрах!